再建築不可物件とは？買っていい人・ダメな人、価格相場、融資、活用・解除まで徹底ガイド

結論サマリ（最初に要点）

意味：建築基準法の**接道義務（原則：幅4m以上の道路に2m以上接道）**を満たさず、建て替えの確認が下りない土地。
価格：同等立地の再建築可と比べて3〜5割安が目安。ただし出口も弱い。
融資：多くの銀行で住宅ローン不可。現金・プロパー融資・リフォームローンが中心。
活用：大規模な増改築不可が原則。「既存建物を活かす」発想（賃貸・民泊/簡宿・SOHO・倉庫など）。
解除の道：①セットバック、②私道権利整理、③隣地取得で2m確保、④43条但し書き許可。可能性は自治体運用次第で事前相談必須。
買う前の鉄則：道路種別／2m接道／私道権利／上下水ガス／境界・擁壁を役所横断で確認。契約は停止条件付きが安全。

取得価格：再建築可の**60〜70％**が目安（立地・建物状態で更に変動）。
リフォーム前提：構造・用途を大きく変えない修繕・模様替えで賃料アップを狙う。
利回り設計（目安）
- 取得1,000万円＋改修300万円 → 家賃8万円/月 → 表面利回り8.6％
- ただし修繕積立と空室・出口弱さを割り引く必要。
出口：売却は同属性の買い手（現金・投資家）に限定されやすい。長期保有前提の指値が基本。

住宅ローン：原則不可（建替え担保価値が出ないため）。
選択肢
- プロパー融資（地銀・信金で事業性評価。属性・収支計画が鍵）
- リフォームローン（金利高め／金額上限あり）
- 現金／共同出資
銀行との会話ポイント：物件属性（賃料実勢・入居想定）／改修計画／出口戦略／CFシミュレーション。

建築指導課
- 前面が法42条の道路か（1項/2項/位置指定）
- 幅員・後退ライン（2項道路）
- 43条但し書き許可の運用（可能性・要件）
道路管理者／道路台帳
- 道路境界確定の可否、拡幅計画の有無
法務局
- 私道の所有者・持分、通行地役権の設定状況
上下水道局・ガス会社
- 前面管の有無、掘削承諾の必要性
都市計画課
- 用途地域・建ぺい/容積、地区計画・建築協定
現地・測量
- 境界標、越境、老朽擁壁、高低差（道路面からの出入り可否）

施策	概要	ポイント	目安費用感*
セットバック	道路中心から2m後退して道路提供	有効敷地減少・隅切り要	測量/境界確定50〜150万＋外構
位置指定道路の承継整備	位置指定図の確認・規約整備・舗装・承諾取得	私道所有者の合意が鍵	数十〜数百万円（区画・舗装規模次第）
私道持分取得	持分買い取りor通行/掘削承諾取得	価格は所有者の意向次第	数十〜数百万円
隣地の一部取得	竿幅を2m以上へ・合筆	交渉難度高いが確実	数十〜数百万円＋諸費用
43条但し書き許可	審査会の例外許可	自治体裁量・事前相談必須	設計・申請費用数十万円〜

*参考レンジ。地域・条件で大きく変動。

停止条件の例（買主有利・イメージ）本物件が建築基準法第43条但し書き許可の対象として当該許可が取得できない場合、または私道掘削承諾が取得できない場合、買主は違約金なく本契約を解除できる。受領済手付金は全額返還とする。
添付・合意事項
- 役所事前相談メモ（担当課・日付・回答）
- セットバック範囲図／私道承諾書案
- 測量図・境界確認書、越境の是正合意

※実際の文言は必ず担当仲介・司法書士等に確認。

Q. 既存の建物はどこまで直せる？
A. 構造に影響しない修繕・模様替えは可。増築・用途変更・構造変更は原則不可と考え、自治体へ確認を。

Q. 将来の拡幅計画があるエリアは？
A. 都市計画道路の計画があれば、将来的に道路指定・幅員改善が期待できる場合も。確実ではないため投機は禁物。

Q. 固都税は安い？
A. 課税は固定資産評価に依存。再建築不可は一般に評価が低めだが、築年・立地・土地形状で上下。