住宅ローン 金利 2025年12月の固定と変動を徹底比較
「2025年12月の住宅ローン金利で、固定と変動どちらが得か知りたい」という人向けに、最新の水準と特徴をわかりやすく整理します。2025-12-05 時点の主要銀行や長期固定（フラット35）のデータをもとに、変動・10年固定・全期間固定の3タイプを比較しながら解説します。金利だけでなくリスクや向いている人の違いも押さえて、後悔しにくい選び方を確認していきましょう。
2025年12月の住宅ローン金利水準まとめ
変動・10年固定・フラット35の最新目安
2025年12月時点の住宅ローン金利は、変動型が依然として最も低く、10年固定・全期間固定（フラット35）の順に高くなる構図が続いています。多くの金融機関で変動型は0.6〜0.9％程度が目安とされ、比較サイトでは「0.6〜0.9％前後が相場」といった解説がされています。:contentReference[oaicite:0]{index=0}
他方、主要都市銀行の中央値ベースでは、変動金利が約0.67％、10年固定が約2.32％というデータが公表されており、固定期間選択型の金利はじわじわ上昇しています。:contentReference[oaicite:1]{index=1}
全期間固定の代表格である【フラット35】（借入期間21〜35年・機構団信加入）の金利は、2025年12月に1.97％となっており、11月の1.90％から0.07ポイントの上昇です。:contentReference[oaicite:2]{index=2}
| 金利タイプ | 2025年12月の目安金利 | 主な出典・根拠 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.6〜0.9％前後（中央値0.67％程度） | 金利比較サイト・主要銀行中央値など | 最も低金利だが、今後の上昇リスクを借り手が負う |
| 固定10年（固定期間選択型） | 約2.3％前後（中央値2.321％） | 大手比較サイトの2025年12月データ | 10年間は返済額が変わらず、11年目以降は再度見直し |
| 全期間固定（フラット35） | 1.97％（21〜35年・団信込み） | フラット35金利推移データ | 借入から完済まで金利が変わらない長期固定 |
- 要点: 変動金利は0.6〜0.9％程度と依然として最低水準
- 要点: 10年固定は2％台前半、フラット35は1.97％と2％目前
- 要点: 「安い順」だけでなく、期間とリスクの違いもセットで見ることが重要
固定金利 vs 変動金利のメリット・デメリット
「将来の金利変動リスク」を誰が負うかの違い
変動金利は、短期プライムレートなど短期金利をもとに決まり、日銀の政策金利や短期市場金利の影響を受けます。一方、固定金利（10年固定やフラット35など）は、10年国債利回りなど長期金利を基準としており、債券市場の金利水準や将来の物価・金利期待を反映します。:contentReference[oaicite:3]{index=3}
| 項目 | 変動金利 | 固定金利（10年固定・フラット35など） |
|---|---|---|
| 当初金利 | 非常に低い（0.6〜0.9％程度） | 変動より高い（10年固定約2.3％、フラット35で1.97％） |
| 返済額の変化 | 金利見直しにより将来増える可能性 | 固定期間中（全期間固定なら完済まで）一定 |
| 金利上昇リスク | 借り手が負う | 金融機関側が負う |
| 心理的な安心感 | 低金利メリットは大きいが将来が読みにくい | 総返済額を計算しやすく、家計の見通しを立てやすい |
- 要点: 変動は「今の安さ重視」、固定は「将来の安心重視」
- 要点: 固定金利は金利上昇リスクを保険料のように前払いしているイメージ
- 要点: どちらが有利かは、今後の金利動向だけでなく家計の安定性でも変わる
2025年12月時点で見る「割高・割安」の感覚
ここ数年の推移と比べた現在地
フラット35の21〜35年金利は、2022年12月の1.65％から2023年12月1.91％、2024年12月1.86％と推移し、2025年12月には1.97％に上昇しています。:contentReference[oaicite:4]{index=4}
また、変動金利は2024年頃まで0.3〜0.4％台だった中央値が、2025年には0.6％台に上昇しており、「変動も少しずつ上がってきた」局面にあります。:contentReference[oaicite:5]{index=5}
| 時点 | 変動金利の目安 | フラット35（21〜35年） | コメント |
|---|---|---|---|
| 2022年12月 | 0.4％台前後 | 1.65％ | 超低金利ゾーンから上昇が始まった時期 |
| 2023年12月 | 0.5％前後 | 1.91％ | フラット35は2％目前に接近 |
| 2024年12月 | 0.5〜0.6％台 | 1.86％ | やや高止まり気味 |
| 2025年12月 | 0.6〜0.9％台 | 1.97％ | 変動も固定も上昇を続けている局面 |
- 要点: 2025年12月時点の金利は、過去数年と比べるとやや高めのエリア
- 要点: それでも歴史的な高金利（3〜4％台）と比べればまだ中庸
- 要点: 「今後さらに上がるかもしれない」という見方も増えている
固定と変動、どちらを選ぶかの判断軸
収入の安定性・ライフプラン・心理的な安心感
固定と変動のどちらがよいかは、「金利がどう動くか」だけで決めると失敗しやすくなります。収入の安定性、今後の転職や出産・教育費の予定、繰上返済をどのくらいできそうかなど、各家庭のライフプランによって最適解が変わるからです。
| タイプ | 向いている人のイメージ | 注意点 |
|---|---|---|
| 変動金利中心 | ・収入に余裕があり、金利上昇にも耐えられる人 ・短期〜中期での繰上返済を積極的に考えている人 | 将来金利が大きく上がると返済額が増える可能性がある |
| 固定金利中心（10年固定・フラット35など） | ・家計にあまり余裕がなく、返済額のブレを避けたい人 ・長期で同じ家に住む予定がある人 | 当初金利が高いため、総返済額は変動より増えやすい |
| ミックス（変動＋固定） | ・リスクと安定のバランスを取りたい人 | 商品設計がやや複雑になるため、シミュレーションが必須 |
- 要点: 変動は「リスクを取って総返済額を抑えたい人」向き
- 要点: 固定は「返済額のブレを極力なくしたい人」向き
- 要点: 両方を組み合わせる「ミックス」も選択肢になる
