再建築不可物件とは？定義・原因・解除方法・買う前チェックを完全解説
1. 定義（まずここ）
再建築不可物件＝建築基準法の接道義務を満たさず、建て替えの確認申請が下りない土地・建物のこと。
接道義務の原則：幅員4m以上の“法42条の道路”に、敷地が2m以上接すること。
2. なぜ「再建築不可」になる？（典型原因）
- 前面が“法的な道路”でない（ただの私道・農道・通路等で法42条に非該当）
- 接道長が2m未満（旗竿地の“竿”が細い等）
- 道路幅が4m未満でセットバック（後退）できない
- 位置指定道路だが承継・管理・掘削承諾が未整備
- 私道の持分なし／掘削承諾が取れない（上下水・ガス工事ができない）
3. 見分け方（役所横断チェックリスト）
- 建築指導課：
- 前面道路は法42条の道路？（1項道路／2項道路／位置指定道路）
- 幅員4m以上？ 2項道路なら後退ラインは？
- 43条但し書き許可の運用（例外取得の可能性）
- 道路管理者（道路台帳）：
- 道路境界確定の可否、将来拡幅の計画
- 法務局：
- 私道の所有者・持分、通行地役権の有無
- 上下水・ガス：
- 前面管の有無、掘削承諾の要否
- 実地・測量：
- 境界標、越境、擁壁、段差（安全・費用に直結）
4. 解除・解消の可能性（現実路線）
| 施策 | 何をする？ | ポイント |
|---|---|---|
| セットバック | 道路中心線から2m後退して道路提供 | 有効敷地は減る／隅切り要 |
| 位置指定道路の整備 | 位置指定図の確認・規約整備・舗装等 | 私道所有者の合意形成がカギ |
| 私道権利の確保 | 持分取得 or 通行・掘削承諾書の取得 | 融資・工事が通りやすくなる |
| 隣地の一部取得 | 2m以上の接道を物理確保 | 交渉は難度高いが確実 |
| 43条但し書き許可 | 例外許可で建築可に | 自治体裁量が大きい。事前相談必須 |
どれも時間と費用・近隣合意が必要。まず役所へ事前相談して可能性を判定。
5. 価格・融資の現実
- 価格感：同等立地の“再建築可”より3〜5割安が目安（個別差大）。
- 融資：多くの銀行で住宅ローン不可。
- 選択肢：現金／プロパー融資（事業性）／リフォームローン
- 出口：売却先は現金投資家・再生業者に限られがち。長期保有前提の収支設計が基本。
6. 活用戦略（“建て替えない”前提）
- 居住賃貸：内装・水回り刷新＋軽微な耐震補修で賃料UP（用途・構造を大きく変えない）
- SOHO/アトリエ：用途変更が不要な範囲で活用
- 民泊・簡宿：消防・旅館業の要件が高く、道路・避難で詰むことあり（事前確認マスト）
- 倉庫・トランク：車両進入幅や近隣合意に注意
- 権利整理 → 買取再販：セットバック・承諾取得で価値向上（上級者向け）
7. 総額で見誤らないための費用項目
- 測量・境界確定・越境是正
- セットバック工事／塀・外構やり替え
- 私道舗装・管理費・承諾取得費
- 上下水・ガスの引込延長／道路掘削復旧
- 既存建物の補修（屋根・設備・耐震）・シロアリ・雨漏り
8. 売買契約の“安全弁”（例）
- 停止条件の明記（買主を守る条文イメージ） 43条但し書き許可／私道掘削承諾／セットバック範囲確定のいずれかが取得できない場合、買主は違約金なく解除でき、手付金は全額返還とする。
- 添付資料：役所事前相談メモ、道路種別回答、位置指定図、私道承諾書案、測量図・境界確認書
※実文言は仲介・司法書士等に確認。
9. よくある質問（FAQ）
Q. リフォームは自由にできる？
A. 構造に影響しない修繕・模様替えは可。増築・用途変更・構造変更は基本NGと考え、自治体確認を。
Q. セットバックすれば必ず建替可？
A. 相手側が河川・崖などで中心線が取れない、安全・インフラ要件でNGのことも。
Q. 固定資産税は安い？
A. 一般に評価は低めになりやすいが、立地・規模・築で上下。自治体評価に依存。
10. まとめ｜“道路×2m×権利”を詰めてから動く
- 再建築不可は定義＝接道NG。まず道路種別・幅員・2m接道・私道権利を確認。
- 解除はセットバック・権利整理・但し書き許可が柱。事前相談→費用と期間の見積が先。
- 購入は総額（整備費込み）と出口で判断し、契約は停止条件付きで安全に。
